Основные тенденции рынка продажи коммерческой недвижимости в Кемерово и Новокузнецке, весна 2006-2007гг.

Подводя итоги ушедшего года, 2006 год можно смело назвать годом динамичного развития рынка коммерческой недвижимости в столице Кузбасса, о чем говорят следующие факты:

На рынке было предложено и продано большое количество объектов коммерческой недвижимости разного профиля, выставляемой КУМИ городов и Кузбассфондом, а также земельных участков под права застройки и земельных участков в составе земельно-имущественных комплексов. Наибольшее количество объектов выставлялось в г. Кемерово через открытые аукционы.

Минимум в 2 раза увеличилось количество предложений о продаже коммерческой недвижимости на вторичном рынке Кузбасса. Увеличивается открытость рынка: доля объектов, обеспеченных полной информацией по площади, месторасположению, цене и профилю объекта в СМИ в начале 2007 выросла в 2 раза относительно начала 2006 года.

Только в Кемерове количество изданий, освещающих вопросы продажи коммерческой недвижимости, пополнилось журналами «Актуальная недвижимость», «Бизнес-недвижимость», в других изданиях появились специализированные разделы коммерческой недвижимости. Количество публикаций в Кузбасских СМИ, посвященных коммерческой недвижимости, выросло относительно 2005 года в несколько раз.

Значительная часть агентств недвижимости в Кемерово и в городах Кузбасса включила направление «Коммерческая недвижимость» в ключевые направления деятельности. При этом резкой смены лидеров за год не произошло.

Впервые за последние годы на рынке появилось много предложений об аренде коммерческой недвижимости всех категорий, размещаемых через СМИ, агентства, баннеры на улицах. Сроки поиска новых арендаторов постепенно увеличиваются. В крупных торговых и офисных центрах появились пустующие площади, а в СМИ объявления о продаже бутиков.

В новых крупноформатных объектах коммерческой недвижимости большая часть площадей сдается в аренду, в то время как в последние годы недвижимость в основном продавалась.

Появились «зависшие» объекты нового строительства, имеющие трудности с продажей и эксплуатацией в силу ранее сделанных ошибок в области девелопмента и законодательства.

На рынке по-прежнему отсутствует экономическая обоснованность уровня цен. К услугам профессиональных оценщиков прибегает незначительная часть продавцов и покупателей. Главный двигатель спроса, по-прежнему, ажиотаж и стремление занять привлекательные площадки для последующего развития бизнеса или перепродажи.

В 2006-2007 годах при разработке крупных инвестиционных проектов в сфере торговой и офисной недвижимости крупными девелоперами к работе привлекались Московские и Питерские консалтинговые компании.

По предварительному прогнозу объем рынка коммерческой недвижимости в 2007 году вырастет минимум на 50% относительно объема 2006 года в количественном и денежном выражении, к концу 2007 года возможны изменения в принципах ценообразования на ставки аренды и продажи.

В ближайшие 3 года в Кемерове должны появиться около десяти новых Торговых центров, и столько же офисных центров.

В 2006-2007 году активно ведут себя на рынке Кемерова все три категории основных продавцов:

Государственные структуры, занимающиеся приватизацией: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и Кузбассфонд

Частные компании, владеющие коммерческой недвижимостью

Девелоперы и строительные компании

По данным Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово за 2004 год в г. Кемерово было приватизировано муниципального имущества на сумму 246 млн. рублей – 41 объект, за 2005 год на сумму 646, 29 млн. рублей - 75 объектов. В 2006 году с торгов было продано 96 объектов на сумму 745,13 млн. рублей.

Наибольшая стоимость продажи 1 кв.м. КУМИ в 2005 году составила – 196,7 тыс. рублей, в 2006 году – 176,9 тыс. рублей. Средняя стоимость продажи за 1 кв.м. в 2006 году составила 29,54 тыс. рублей.

За март 2007 года КУМИ г. Кемерово было продано 12 объектов на общую сумму 107,67 млн. рублей. Самая крупная продажа: торговое помещение по адресу пр. Ленина, 117, общей площадью 1265,2 кв.м., выставленное двумя лотами. Общая стоимость составила 98, 5 млн. рублей, стоимость 1 кв.м. 77,85 тыс. рублей.

Анализ данных по объектам, выставляемым на продажу по всем сегментам рынка, позволяет более объективно говорить о динамике цен и тенденциях. В таблице представлены данные исследований компании «Бизнес-Аналитик Групп», проводившие в течение последнего года на рынке коммерческой недвижимости г. Кемерово. В выборку входили лишь объекты, обеспеченные данными по назначению помещения, месторасположению, площади и стоимости. В среднем, выборка отражает около 45-50% совокупного предложения на рынке коммерческой недвижимости, что позволяет судить о тенденциях и динамике стоимости объектов, но не отражает полного объема рынка.

Данные в таблице показывают значительный рост количества предложений по офисным, торговым и производственно-складским помещениям в г.Кемерово. Нежилые помещения представляют собой промежуточную категорию, т.к. отражают помещения с неопределенным назначением, смешанный тип помещений, например, торгово-складские или торгово-офисные, а также помещения, которые возможно перепрофилировать.

Показателен рост максимальных цен за объекты. Так, по административным зданиям максимальная цена 1 кв.м. за год выросла в 1,9 раза, по офисным помещениям в 2,3 раза, по производственно-складским в 2,9 раза, по торговым в 1,3 раза.

Минимальные цены значительного изменения не претерпели, однако не стоит считать серьезным предложение по продаже производственно-складского помещения по цене 200 рублей за 1 кв.м., в то время как арендные ставки на помещения данного типа в хорошем районе уже превышают данную цену.

На графике хорошо видно, что серьезный скачок за год сделали средние цены на административные, а также производственно-складские помещения (увеличение больше чем в 2 раза).

Цены на нежилые, торговые и офисные помещения колеблются в зависимости от состава выставляемых объектов, но в целом, также увеличились на 10-20%.

Рынок продажи коммерческой недвижимости в г. Новокузнецке несколько отстает от Кемерово по количеству объектов, выставляемых на рынке, однако не уступает по ценам. Также рынок можно охарактеризовать как информационно-закрытый. Опережает Новокузнецк по уровню развития крупноформатных торговых центров за счет правильно-выстроенной концепции и активного пиара. В сфере офисной недвижимости Новокузнецк ожидает серьезный скачок, т.к. на уровне строительства и проектирования находится несколько современных зданий.

По данным Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка за 2005 год было продано 40 объектов на сумму 477,38 млн. рублей. По данным Администрации г. Новокузнецка за 2006г. было выставлено на продажу более 110 объектов коммерческой недвижимости, а по итогам года продано муниципального имущества на сумму 469 млн. рублей, доля продажи непосредственно коммерческой недвижимости в официальных данных не выделена.

По количеству объектов, выставленных на открытую продажу, Новокузнецк уступает Кемерово приблизительно в 2 раза.

Активно развивается рынок продажи права аренды земельных участков, а также земельно-имущественных комплексов. Только в Кемерове за весну 2006-весну 2007 было выставлено на продажу более 110 земельно-имущественных комплексов. А КУМИ города продало права аренды 35 земельных участков, в том числе 18 под жилищное строительство.

В Новокузнецке за 2006 год было выделено и продано прав аренды с аукциона более 220 земельных участков, в том числе под жилищное строительство. На март 2007 в базе продажи земли числилось 38 участков, а до конца года будет подготовлено к продаже более 50 земельных участков под новое строительство.

Информация предоставлена компанией «Бизнес-Аналитик Групп», http://www.bagroup.ru/projects/realty/

Добавить коментарий

Коментарии