Ситуация на рынке недвижимости Киева: (итоги марта и первого квартала 2007 года)

Индекс стоимости жилья в марте 2007 года: 2446$/кв. м. (+1,4% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +0,7% в месяц ( - 0,4%).

Индекс доходности в феврале +4,5 б/д (- 0,8 б/д)

За первый квартал 2007 года индекс стоимости вырос на 6,2%.

Весь первый квартал на рынке наблюдалось позиционное противостояние продавцов и покупателей. Даже те продавцы, в квартиры которых месяцами никто не заглядывал, нередко набавляли цены. Покупатели же с нетерпением ждали обвала цен, который сторонники теории мыльного пузыря несколько месяцев назад запланировали на январь-февраль 2007 года. Прогноз обвала в очередной раз оказался несостоятельным.

Нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, количество просмотров и продаж уменьшилось. Но о классической стагнации говорить сложно: цены росли практически во всех сегментах рынка, в том числе и в сегментах старая панель и старый кирпич. А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций на рынке. При стагнации цены на дешевое малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на дорогое жилье медленно повышаются или стоят на месте. Правда, в самом конце первого квартала цены на старую панель, старый кирпич и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами классическая стагнация рынка.

Пока заявлять о стагнации нам не позволяет и стабильный рост (в течение последних трех месяцев) количества заявок на покупку квартир. По сравнению с первым кварталом 2006 года количество заявок на покупку, поступивших в АН Планета Оболонь, увеличилось на 8%. Вполне возможно, что это лишь следствие увеличения популярности агентства; но факт остается фактом: желающие приобрести квартиру в Киеве по этим ценам - есть. И не исключено, что увеличение числа заявок - признак приближающегося оживления рынка.

На процессы, происходящие на рынке недвижимости, повлияли вступившие в силу с 01.01.2007г. изменения в налоговом законодательстве. В первую очередь они затронули интересы продавцов и покупателей дорогих квартир. Эти люди и раньше редко спешили, а в период, когда даже нотариусы не очень понимали весьма важные моменты, связанные с оценкой квартир и налогообложением, предпочли занять выжидательную позицию. И, если проблемы оценки квартир через какое-то время были сняты, то проблемы, связанные с взиманием налогов при продаже общей собственности (например, супругов), по сей день не решены. Общество в очередной раз на практике убедилось, что любая юридическая неопределенность очень болезненно сказывается на рынке недвижимости. А он ведь и без того сейчас болен.

Болезненное состояние периода галопирующих цен сменилось болезненным состоянием застоя. Да и до этого он, мягко говоря, не совсем соответствовал представлениям о цивилизованном здоровом рынке. Никогда не было достоверной информации о количестве сделок, о реальных ценах продаж (и если статистику количества сделок чиновники просто скрывают, то статистику реальных цен продаж не знает никто - ибо далеко не всегда при оформлении сделок стороны указывают истинные цены). Та информация, которая есть в нашем распоряжении, позволяет сделать вывод, что выросли не только цены предложений, но и продаж. Другое дело, что цены продаж росли медленней: увеличилось количество продавцов, согласных уступить реальному покупателю; увеличился и размер торга. Уступали, как правило, лишь после поднятия цены и в достаточно ограниченных размерах. Скажем, подняв цену на 2%, продавец нередко соглашается сбросить один процент.

Есть, правда, продавцы, готовые уступить и больше. Но на квартиры, цены на которые существенно превышают рыночные. Торопятся с продажей и снижают цену ниже рыночной пока лишь очень немногие. В большинстве своем, это люди, которые меняют одну квартиру на другую (и уже нашли подходящую замену), делят наследство, уезжают за рубеж, решают финансовые проблемы: Доводы о том, что после длительного периода галопирующих цен многие квартиры переоценены, воспринимают далеко не все продавцы. И их можно понять: люди пытаются улучшить жилищные условия, обменять одни квартиры на другие. Они вовсе не против того, чтобы цены снизились: Но не на их квартиры, а на те, которые будут покупать взамен. Если же улучшить жилищные условия не удается, то уходят с рынка до лучших времен.

Другими словами, процессы, происходящие сейчас на рынке, в очередной раз наглядно демонстрируют, что наш вторичный рынок недвижимости - это действительно рынок (ибо каждый продавец самостоятельно назначает ту цену, которую считает приемлемой для себя, сговора между продавцами нет, количество продавцов велико). Вместе с тем, эти процессы свидетельствуют, что наш рынок недвижимости по-прежнему далек от классического. Основное отличие в том, что для подавляющего большинства продавцов их товар имеет стратегическое значение. Выходя на рынок, они, в первую очередь, думают о дальней перспективе. Поэтому намного меньше реагируют на колебания цен, воспринимая их как кратковременные явления. Инвесторы, вложившие деньги в квартиры с целью получения доходов, также не очень поддаются призывам срочно расставаться с недвижимостью.

Как показывает практика, у нас не так уж и много инвесторов, готовых перемещать свои деньги с одного рынка на другой. Сегодня, как и во времена стагнации 2005 года, инвесторы не торопятся с продажей своих квартир по ценам ниже рыночных. Исключения составляют лишь те, у кого подходит срок погашения долговых обязательств, и нет свободных средств для этого. Уверенность им придает то, что даже при временном затоваривании рынка цены стабильны, а, нередко, - растут. В частности, в первом квартале предлагаемый среднестатистический киевский квадратный метр, по нашим данным, подорожал: - в однокомнатных квартирах на 6,7%; - в двухкомнатных квартирах на 8,0%; - в трехкомнатных квартирах на 10,7%.

Таким образом, произошло изменение тенденции: сейчас быстрее дорожает дорогое жилье, в то время как раньше быстрее дорожало дешевое. Это естественный процесс выравнивания цен. По районам Киева цены предложений за период с 01.01.2007г. по 26.03.2007г. изменились следующим образом: - Голосеевский +3,8%; - Дарницкий + 10,1%; - Деснянский +12,1%; - Днепровский +10,9%; - Оболонский +11,0%; - Печерский +6,7%; - Подольский 10,7%; - Святошинский +10,4%; - Соломенский +8,7%; - Шевченковский+9,5%; - Центр + 10,7%.

Прогноз на апрель и ближайшее будущее:

На наш взгляд, тенденции, наметившиеся в феврале-марте, получат свое развитие и в апреле. Снижение общегородских цен - маловероятно. Скорее всего, они по инерции вырастут еще на доли процента. Основная интрига заключается в том, будет ли традиционное весеннее оживление рынка или продолжится период спячки. Согласно одному из возможных сценариев, весеннее оживление рынка будет весьма слабым, а летом всплеск деловой активности маловероятен. Согласно же второму сценарию, не за горами сезон активности. Который хотя и запаздывает, но, скорее всего, затронет и лето. А в сезон активности цены будут расти. Предпосылки есть для развития событий и по тому, и по другому сценарию. А вот сценарии, существенно отличающиеся от приведенных выше, нам представляются маловероятными. Ну, а что будет, - посмотрим.

(Информационно-аналитический отдел группы компаний источник www.newhome.in.ua).

     Добавить коментарий